Zářijové zasedání zastupitelstva města Neratovice skončilo patovou situací v otázce změny územního plánu, která by umožnila výstavbu obchodního centra u sídliště Na Výsluní. Město chce nyní definovat podmínky pro výstavbu obchodního centra ve smlouvě o smlouvě budoucí předtím, než zastupitelstvo přikročí ke změně územního plánu.
Zastupitelé byli vyzváni, aby formulovali své požadavků, které by měly podle vás být ukotveny ve smlouvě se společností JTH. Město ale nemá k dispozici vizualizaci záměru, a tak jsou zastupitelé odkázáni na to, co si pamatují buď ze schůzky s investorem dva dny před zasedáním zastupitelstva nebo ze zasedání zastupitelstva.
Pokud mají zastupitelé alespoň elementární sebeúctu, nezbývá jim než odmítnout pokračovat v jednání, dokud tento materiál nebudou mít k dispozici. Vyjadřovat se k něčemu bez možnosti si projekt, či v tomto případě jeho nástin, pečlivě prostudovat je absurdní.
Mohu se tak nakonec vyjádřit pouze k tomu, jak si pamatuji schůzku zastupitelů s investorem. Firma JHT Group na ní představila to, co považuje za výhody projektu pro město, z nichž jsem si některé zapamatoval. Mnohé tyto výhody nejsou nic jiného než záměr investora prezentovaný jako výhody pro město.
Výhled do krajiny
Pokud chtěl někdo trivializovat výhrady obyvatel sídliště Na Výsluní k tomuto projektu, pak tvrzením, že „lidé chtějí mít výhled na pole,“ dokonale uspěl.
Investor se to zjevně doslechl a uvěřil. Skutečnost, že budova obchodního centra má být nízká, tedy že má jít o přízemní budovu s výškou 6 metrů, pak prezentoval jako recept na zachování výhledu do krajiny.
Naopak bytové domy, které mají být až čtyřpatrové až pětipatrové, mají dosáhnout neblokování výhledu tím, že jsou vícepratrové a jsou situovány kolmo k přilehlému domu.
Logika velí, že pravdivé může být jen jedno z těchto dvou tvrzení investora. Obojí najednou prostě pravda být nemůže.
Člověk ovšem nepotřebuje stavařské vzdělání na to, aby pochopil, že stavba přízemní budovy je výhodná především pro investora, neboť je méně nákladná než stavba budovy patrové.
Lidé bydlící v nižších patrech přes budovu obchodního centra výhled mít nebudou a ti, kdo bydlí ve vyšších patrech, budou mít výhled na střechu obchodního centra o rozloze 4 000 metrů čtverečních a ještě o něco větší parkoviště.
Jsou to tedy výškové budovy bytových domů, které nebudou příliš „kazit výhled,“ zatímco rozlehlá přízemní budova obchodního centra jej bude kazit řádně.
Cyklostezka
Jako další výhodu prezentoval investor stavbu části cyklostezky podél Kojetické. Stavbu cyklostezky ovšem majitel pozemku musí umožnit tak jako tak, neboť jde o veřejný zájem.
Rozdíl oproti tomu, kdyby město stavělo cyklostezku samo, je především ten, že investor by část cyklostezky postavil na své náklady, ale také to, že cyklostezka povede přes křižovatku pěti jiných komunikací a pak přes příjezdovou cestu pro zásobovací kamiony a povede mezi parkovištěm a silnicí na Kojetice.
Čtvrtmilionová daň z nemovitosti
Investor odhaduje, že město díky této stavbě získá 250 000 Kč ročně do městské pokladny na dani z nemovitosti.
Částka vypadá zajímavě, ale ještě mnohem zajímavější by bylo porovnání s částkou, kterou by investor na dani z nemovitosti zaplatil, pokud se rozhodl k výstavbě, kterou mu umožňuje současný územní plán – tedy výstavbu bytů a obchodů místního významu.
Zda by tato částka byla nižší, vyšší či o kolik, můžeme jen spekulovat. Každopádně pokud chtějí zastupitelé posoudit finanční přínos pro město, měla by je zajímat právě tato částka.
Nová pracovní místa
Investor tvrdí, že výstavbou obchodního centra vznikne stovka pracovních míst. Toto tvrzení zní poněkud přehnaně. Proto jsem se zeptal na tento odhad lidí, kteří mají zkušenost s prací v obchodních centrech tohoto rozsahu. Shodli se na tom, že mnohem reálnější číslo je 40-50.
Obchodní centrum tohoto rozsahu nemá ale jen potenciál pracovní místa vytvořit, ale také vést k zániku pracovních míst. Jeho konkurence totiž může velmi snadno vést k zániku některých obchodů a s tím i pracovních míst v nich. Zejména v případě, že to dopadne na malé rodinné obchody, půjde o nahrazení jedněch pracovních míst za jiná, hůře placená.
Argument ani nezní příliš upřímně, neboť zastánci změny územního plánu ze současné radniční koalice dosud odmítali, že by se město mělo nějak podílet na tvorbě pracovních míst s tím, že to je role trhu. Nezbývá než doufat, že rolí trhu není také dělat trhací kalendář z územního plánu města.
Přitom přivedení třeba i malého investora v některé z oblastí nových technologií, který by vytvořil třeba jen 20-30 kvalitních pracovních, by mělo mnohem větší efekt pro tvorbu pracovních míst. Takové investice totiž mají velký multiplikační efekt, neboť zde vzniká poptávka po lokálních dodavatelích všech možných služeb. Taková investice pracovní místa opravdu vytváří, zatímco žádná současná neruší.
Přivedení investice, která vytvoří nejhůře placená pracovní místa a existenci jiných pracovních míst ohrozí, je úplně nejhorší způsob, jak se snažit o zvýšení zaměstnanosti.
Možnost zastávky MHD
Výhodou má být také možnost u obchodního centra vystavět zastávku MHD. Je to výhoda pro občany města? Potenciálně to pro několik občanů výhoda být může. Ale je to především výhoda pro investora, protože zastávka MHD usnadní nakupování části zákazníků, kteří nebudou chtít nebo moci jet do obchodního centra vozem, na kole nebo pěšky – přesněji řečeno pro takové zákazníky z obcí na trase linky 351.
Obyvatelé přilehlých domů mají zastávku MHD na Kojetické, tedy maximálně 280 metrů, což je 4 minuty velmi pomalou chůzí.
Zaujal mě argument, že se obyvatelé přilehlých domů budou cítit bezpečněji při nočním návratu z Prahy, když budou mít zastávku blíže k domu.
Pominu-li skutečnost, že Neratovice jsou nadprůměrně bezpečné město v 6. nejbezpečnější zemi Evropy, nemyslím si, že kvůli tomu začnou obyvatelé preferovat cestování linkou 351 před linkou 348.
Tuto zastávku tedy bude potenciálně využívat pouze několik nakupujících z Čakoviček či Nové Vsi, které jistě investor rád ve svém obchodě přivítá, obzvláště když mu město u ROPIDu vybaví zřízení zastávky.
Revitalizace vnitrobloku s dětským hřištěm Pastelka
Investor také nabízí revitalizaci vnitrobloku za tzv. policejním domem. Některé nápady, co tam vybudovat, jsou vskutku oslnivé. Patří mezi ně například vybudování hřiště na petanque či stolů na šachy.
Problém je ten, že si investor dobře nepromyslel, jaké jsou potřeby zdejších obyvatel. V první řadě tento vnitroblok není ve stavu, kdy by potřeboval nákladnou revitalizaci. Je zde populární dětské hřiště a hodně zeleně. Stačilo by opravit některé prvky pro děti – oprava v řádu pár tisíc.
I když hřiště na petanque, apod. není špatný nápad, je na špatném místě. Návrh investora totiž ruší dětské hřiště Pastelka a zmenšuje množství zeleně.
Obecně je dobrým zvykem, že investice takového rozsahu jsou doprovázeny výstavbou či zvelebením něčeho ve městě. Město může klidně chtít vytvoření těchto atrakcí na pozemku investora. To by pak opravdu mohlo být pro město výhodné.
Komunikace k pozemku města
Investor se také zavázal vystavět silnici k pozemku města mezi jeho pozemkem a zahrádkami. Ano, k tomu pozemku, kde město plánovalo výstavbu odstavné plochy.
V podstatě ale nejde o nic jiného než o malé prodloužení komunikace k bytovým domům, které chce investor v rámci projektu postavit.
Nákladnost a komplikovanost propojovací komunikace je přitom to, co dosud brání výstavbě odstavné plochy. I když obecně řečeno je fajn mít komunikaci k pozemku města, v tomto případě musí každého napadnout, že to je jen krok k výstavbě odstavné parkovací plochy, protože se brzy ukáže, že parkoviště u obchodního centra parkování na sídlišti nevyřešilo.
A konečně parkování
Výhodou, na kterou slyší zastupitelé nejvíce, je možnost nočního parkování na parkovišti obchodního centra. Má zde vzniknout 250 parkovacích míst.
Primárně je třeba si přiznat, že parkovací místa nebude investor stavět pro město, ale pro své obchodní centrum a nově postavené byty. No dobrá, sami zástupci investora řekli na zasedání zastupitelstva, že nejsou žádní dobrodinci, a nikdo to po nich ani nepožaduje. Město se na tom má domluvit s budoucím provozovatelem obchodního centra.
Provozovatel může a nemusí umožnit na svém parkovišti noční stání vozů místních obyvatel. Ale vyjděme z toho, že nemá důvod jej neumožnit.
Klíčové je slovní spojení „mimo otevírací hodiny.“ Jaké budou otevírací hodiny obchodního centra?
Mělnické či Kralupské hypermarkety Tesco mají například otevřeno denně od 7:00 do 22:00, stejně jako mělnický Kaufland. Jiné podobně velké obchody mají typicky do 20:00.
Problém je ten, že většina parkujících na sídlišti potřebuje zaparkovat mezi 18. a 20. hodinou. Kde budou parkovat, než obchod zavře?
I kdyby obchodní centrum zavíralo dříve ve všední dny, problém nastane o víkendech. Ten, kdo v pátek večer, či spíše v noci, zaparkuje u obchodního centra, si bude muset na sobotu nařídit budík, aby přeparkoval, než obchod otevře, a bude doufat, že někdo z jeho sousedů mezitím odjede na víkend mimo město.
Do boje o parkovací místa se ale navíc zapojí obyvatelé stovky nových bytovek, kteří budou mít v podzemí svých domů pouze kolem 50 parkovacích míst.
Závěrem
Obchodní centrum tak, jak bylo navrženo, není pro město výhodné. Velká část nabízených výhod vlastně ani žádné výhody nejsou a ty ostatní jsou příliš malé na to, že se po zastupitelstvu města chce tak zásadní rozhodnutí, jako je změna územního plánu.
Tyto drobné výhody nemají potenciál vykompenzovat nevýhody, jako je zvýšený dopravní ruch a s ním spojený hluk a emise, zhoršení mikroklimatu, zejména v horkých letních měsících, a tak dále.
Zastupitelé by především měli chtít úplně nový, zásadně odlišný návrh, který bude mnohem výhodnější pro město a jeho obyvatele, nebo změnu územního plánu rezolutně odmítnout tak, jak se to stalo při jejím projednávání v loňském roce.
